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招商積余:一艘行駛中的非住宅業態物業航母

發布: 2019-12-16     文章來源:     查看: 1739次

415日,中航善達發布《重大資產重組停牌公告》,宣布實控人中航國際控股將其持有的所有股份(約22.35%),通過協議轉讓的方式全部轉讓給招商局蛇口,而中航善達將通過發行股份的方式收購招商物業100%股份。

 

94日,雙方完成登記過戶,中航善達實際控股人變更為招商蛇口。

 

1119日,證監會批準中航善達收購招商物業100%股權的決定。1120日,招商物業完成股權過戶,成為中航善達全資子公司。

 

1205日,中航善達發布公司名稱工商變更登記完成的公告,公司名稱由“中航善達股份有限公司”變更為“招商局積余產業運營服務股份有限公司”,證券代碼擬由“000043”變更為“001914”。

 

 

資料來源:中物研協公告

 

1216日,招商積余在深圳舉辦重組更名及上市儀式,史上首例“A股分拆A股上市+A股收購A股”的交易案終于塵埃落定。

 

這次交易案中的兩位主角——中航與招商局,都是在中國經濟發展史上重要的角色。

 

/ 國資委實控下的企業合并 /

 

中航善達的前身為深圳航空大廈實業有限公司,是一家由中國航空技術進出口深圳公司牽頭,以集資入股的方式組建全民內聯企業,1994年,更名為深圳南光(集團)股份有限公司,并于深圳證券交易所上市,股票代碼為000043.SZ2007年,轉型投資房地產業務,再一次更名為深圳中航地產股份有限公司。

 

2010年,國資委就發布文件,要求除16家以房地產為主業央企外,78家不以房地產為主業的央企,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后必須退出房地產業務。2016年,中航集團與保利發展達成協議,將資產打包出售,由此,中航集團開始減持地產資源。2018年,中航地產正式更名為中航善達,主營業務變更為物業資產管理業務,核心業務聚焦于政府類、公眾類及企業總部類物業。

 

 

 

而招商物業背后的招商局,成立于1872年,是中國近代第一個官商聯合企業,具有非凡的意義。1914年,招商局實行航、產分業管理,于是招商局積余產業股份有限公司成立。在招商集團蓬勃的發展下,1979年成立了招商蛇口成立,聚焦園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊,而招商物業隸屬于招商蛇口,服務范圍覆蓋居民、企業、城市等。

 

中航善達與招商物業的合并實際為國資委主導下的企業合并,將兩大強強企業進行合并,打造一艘非住宅業態物業航母。

 

/ 優化結構,重新出發 /

 

根據中物研協《2019物業服務企業發展指數測評報告》顯示,中航物業在500強企業中排名第12名,各方實力都很突出。從2016年中航善達開始剝離地產資產開始,房地產業務占總收入的比例就開始減少,2017年房地產業務與物業管理業務占收入比例旗鼓相當,至2018年以及2019年中,物業管理業務比例已經遠超房地產開發業務比例,中航善達目前的主營業務已經變更為物業管理服務,而中航物業就是其主體。

2016-2018年中航善達收入占比情況

 

 

 

數據來源:choice

 

從中航善達的利潤分布來看,隨著房地產業務剝離,物業管理服務所占毛利率的比例有所上升。2018年底,中航善達的房地產業務依然占大頭,物業管理服務僅有房地產業務的一半,至2019年中,中航善達的物業管理服務已經占據了主要利潤來源,但對于物業領域來說,中航善達的整體盈利能力還待提升。

 

2016-2018年中航善達營業利潤具體情況

(單位:萬元)

 

數據來源:choice

 

在已上市的20家企業毛利率情況來看,中航善達目前的業務毛利率僅有19.64%,這與其業態布局情況以及項目運營模式有關,中航物業主要服務政府、公建等重要場所,對于服務品質、設施設備的的專業管理能力要求較高,此特性要求企業的成本投入較大,所以致使整體毛利呈現較低的情況。

 

2018年末上市物業企業毛利率情況

 

 

 

 

數據來源:choice,克而瑞物管整理

 

/ 非住宅業態龍頭企業的強強聯手 /

 

“招商物業”是招商局集團旗下唯一一家從事物業管理與服務的企業,隸屬于招商蛇口。業務遍布全國40多個城市,并跟隨“一帶一路”戰略開始了海外拓展的腳步。目前,員工規模17000余人,在管物業逾500個,服務面積超7500萬平米,服務客戶人數超百萬。

 

截至2018年底,招商物業總資產16.98億元,年營業收入29.2億元,擁有下屬機構61家(全資子公司12家,分公司44家,合資公司5家)。招商物業服務范圍覆蓋居民生活、企業機構、城市公共共三大類、20多種業態,服務對象包括中央及地方公權機構、金融機構、國內著名企業、跨國集團。

 

 

 

圖片來源:招商物業官網

 

招商物業與中航物業雖然在非住宅業態同屬龍頭企業,但是由于企業背景不同,所以專攻的領域也有所不同,由于招商物業背靠招商蛇口,在管理的業態范圍中,京東集團總部、深圳郵輪母港、華晨寶馬動力總成工廠等具有研發、生產性能的產業園區物業占據著優勢地位,這類企業對于物業服務企業在設施設備維護、標準化管理方面有著較強的要求。

 

根據中物研協《產業園區物業服務發展報告》可知,目前500強企業中,僅半數企業涉足了產業園區物業,其中56.6%的企業產業園區物業在管面積在100 萬平方米以下,僅有3.7 % 的企業管理面積大于1000 萬平方米。由此可以看出,產業園區物業行業整體量級都偏小,企業管理規模都還有上升空間。

 

而中航物業在政府類、公眾類的業態項目中也有著強大的影響力,例如在粵港澳大灣區占據著重要交通樞紐作用的港珠澳大橋就歸屬中航物業管理。對于公眾場館物業服務項目來說,獲取存在一定門檻且項目服務品質要求高,單點布局成本高,而公眾場館的公眾屬性決定了建筑項目要具備同時為大量公眾服務的能力,任何一個服務的實施和調整都可能帶來巨大的影響。

 

從非住宅類業態服務來看,招商物業與中航物業的合并將會在此類業態的拓展中占據著較大的優勢。

 

將合并后的招商物業和中航善達置于上市企業的數據中,可以看出招商積余的各項數據均位居前列。

 

2018年末上市物業服務企業在管面積情況

(單位:億平方米) 

 

 

 

注:新大正物業與南都物業使用面積為合約面積

數據來源:choice,克而瑞物管整理

 

根據官網披露,目前,招商物業的在管面積達到了7500多萬平方米,而中航物業的在管面積6500多萬平方米,兩者的體量相當,所以合并之后,招商積余的在管面積達到了1.4億多平方米。在上市物業服務企業2018年底的排名中位居第6名,次于中海物業。

 

  2018年末上市物業服務企業收入情況

(單位:億元)

 

 

數據來源:choice,克而瑞物管整理

 

至于企業的營收方面,二者的聯合甚至可以達到第2名的絕對優勢,僅次于綠城服務,兩者相差不到1億,與后方企業拉開了絕對距離。

 

由此看來,招商物業加入中航善達,在一定程度上,增強了整體實力,合并后的招商積余不僅在對外擴張中占據優勢,在企業盈利能力方面也占據優勢。

 

/ 國資企業接連上市促使物業形成板塊效應 /

 

在此次敲鐘之前,物業管理行業僅有中海物業一家國資上市企業,不禁顯得形單影只,而招商積余的加入,壯大了隊伍。隨著物業管理行業發展,越來越多的企業加入資本市場,而國資背景企業進入無疑是為行業的發展把薪助火,將優質資源帶入行業中來。1219日,保利物業也將會在香港交易所正式進行股票交易,讓我們一起期待,更多強實力的企業加入,形成物業管理行業在資本市場的板塊效應,協同發展。

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