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探寻日本第一超高大厦HARUKAS的“全生命周期管理”及“节能”管理

发布: 2019-07-19     文章来源:     查看: 1815次

2019715日,在中国物业管理协会副会长、中国物业管理协会设施设备技术委员会主任李健辉的带队下,中国物业管理协会副会长林常青,副秘书长刘寅坤,设施设备技术委员会高级顾问王寿轩,副主任李笑天,委员邓耀武、朱庆敏、张成功等中国物协设备设施技术委员会的专家们,走进日本第一超高层大厦HARUKAS阿倍野,进行商务楼宇的设备设施运营管理?#30446;?#23519;交流。

 

HARUKAS

在古语中是“使之晴朗明亮”的意思

登上300米高的楼顶

大坂一?#29282;?#20313;

开阔、明朗、让人心旷神怡

多元化的设施及其功能

营造着舒适的时空

满足着人们各?#20013;?#27714;和希冀

 

抱着向日本超高层学习运营管理、精细化管理的心态,中国物业管理协会考察团与COMIN中国建筑运营管理研究院专业机构一起,深度探索了HARUKAS大厦。

 



考察团在HARUKAS听取工作人员介绍

 

 

 考察团认真考察大堂石材及公?#37096;?#38388;

  

集先进的都市功能为一体的立体都市


HARUKAS 阿倍野大厦,是由昔日的百货商店脱胎为一座新型的超高层商务综合体设施,不仅包括日本最先进的大型写字楼,国际品牌宾馆,还有?#38469;行?#32654;术馆一一 一个大众化可以欣赏的艺术,?#24149;?#27427;赏场所。此外的诸多设施及功能,给大阪城市的城市市生活带来着更多丰富的色彩,阿倍野 HARUKAS,俨然已成为一个小城,可谓之立体都市

 


车站、百货店、美术馆、写字楼、酒店、展望台等共同组成了这个300米高的立体城市综合体。

 

 

考察团一行在研究大?#23186;?#27700;措施

 

利用尖端技术来降低二氧化碳排放,实现与自然生态的和谐与共存,大厦实现了自然采光和户外空气引进的楼内挑高空间设计,楼顶绿化,对设施排放的废弃物(垃圾)进行沼气发酵处理并回收能源的生物气体发电。

 

此外,?#20849;?#21462;了诸多先进的环保措施旨在使之成为一个?#24184;?#20110;保护地球生态的城市建设领军项目。

 

会自由呼吸的大楼

 

大厦从17楼开始的高约100米的通顶(挑空)竖井,能够让自然的光线和风(室外?#36335;紓?#31359;过大厦,不仅起到大厦自然呼吸与对流的,通过烟?#30740;?#24212;,实?#32844;?#22825;降温夜晚回温,促进?#36335;?#31995;统的节能效果;还能促进大厦的众多室内空间的白天采光及照明的节能。

 

近铁百货店、迎宾回廊的挑空设计也是这样,不仅美观、还有节能效果。

 

挑空竖井

 

 

HARUKAS 挑空节能示意图

  

?#34892;?#21033;用能源

 

利用大厦内的产生的食物等厨余垃圾进行“生物气体发电?#20445;?#36890;过产生甲烷气体用来发电和供热,是日本超高层大楼的首次尝试。

 

据工作人员介绍,每天可以消化2顿的垃圾,产生相当于煤气火锅用的2500个煤气瓶。而处理之后的垃圾仅有1-2公斤,相当于一块砖头大小。

      

垃圾处理器示意图1

      

    

垃圾处理器示意图2

 

HARUKAS阿倍野大厦,还通过风力发电、太阳能发电等多种发电方式和储电设备网络化,再根据电力需求进行最佳控制?#21592;?#35843;节供需平衡、这样不仅能充分利用新能源,也有利于消减二氧化碳。

 

7月15日考察团考察项目时统计的发电数据。

 

大厦雨水回收利用等常规节能措施我们就不用赘述。根据测算,HARUKAS大厦每年计划消减二氧化碳5000吨,这个数据相当于,640公顷的公园(大概与奈良公园相?#20445;?#28040;耗掉的二氧化?#38469;?#37327;。

 

考察团探讨设备设施运维管理

 

空中花园

 

HARUKAS大厦?#30446;?#20013;花园也非常具有特色。16层有一个半空中花园,不仅仅能够给大厦减低能耗,还能给来大厦购物、参观美术的的来宾绝?#35757;?#20241;息空间。

 

58楼、59楼、60楼组成的三层构造的观览楼层也就是它?#30446;?#20013;庭院,不仅可以360度将生机勃勃的城市大阪一?#29282;?#20313;,?#37096;?#20197;远眺古都京都、神户六甲山系等关西的主要地区。

 

此外,?#37096;?#22312;甲板空间放松身心,在咖啡馆小憩片刻,参加随时间与季节举办的各种活动,享受丰?#27426;?#24425;的乐趣。

 

 

而将观光梯做成一个黑箱子,让观众在电梯里感受?#24378;?#30340;感觉绝对是奇思妙想

 

(电梯乘坐的?#24378;?#20307;验)

 

考察团在空中花园合影


(从左到右:武汉弘帛物业总经理张成功、北京国基伟业董事长李笑天、北京天鸿宝地物业邓耀武、北京国基伟业总经理助理王寿轩、福建永安物业董事长林常青、广州粤华物业董事长李健辉、北京天鸿宝地物业朱庆敏、中国物业管理协会副秘书长刘寅坤、COMIN中国建筑运营管理研究院联合创始人张丽君)

 

全生命周期的运维管理

 

日本设备设施的全生命周期管理的计划?#26434;?#20808;进性非常值?#23186;?#37492;。我们且不说工程师在做设备设施维护计划方案,至少是30年期的维修计划,同时会精细到30年后需要更换哪些设备、维修哪些零件,?#32422;?#27599;年其工程师需要定期点检的相关设备设施。仅仅看看他们的设备设施楼层的设计,就可?#38053;?#20986;其全生命周期管理的思路。足够宽敞的通道,便于在未来更换设施、足够大的门,便于设备设施进出。可移动拆卸的楼板便于吊装设备……

 


设备设施机房

 

运营管理细节

 


维修维护工具,分类清楚,保存规整

 


 

精致的布线体现出管理的精?#31119;?#21516;时开放的桥架,有利于散热,检修方便。他们的设备设施运维管理,日本追求的是?#32422;?#27604;,如何低消耗,如何更经济实用。

 




停?#20826;?#31616;洁明净,通风较好;且停?#20826;?#30340;这种地坪寿命长,耐磨,刚?#38498;茫?#23545;环境的?#35272;?#24369;化?#21644;3党?#26631;识简单实用、通风管道、水系统管道、电器线缆均为开放式,利于通风散热好检修,成本低。

 

商务楼宇运维管理之行,考察团收获很多,虽然中国商务楼宇运营管理已经有长足的进步,但是日本的百年建筑的运营与管理?#23548;?#26377;很多值?#23186;?#37492;之处,需要更多的中国物业管理运营人士们取长补短,将好的运维经验和管理?#23548;?#24102;回国内,坚持不懈推行,开拓中国特色设施管理的新模式和新道路。

     


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